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为什么重庆房价不高(重庆西彭房价为啥便宜)
发布时间:2022-10-10        浏览次数:5        返回列表

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

假学者若愚,一个痴迷于房产投资理论研究的假学者,重庆楼市活地图,擅长宏观楼市走势分析!这里没有长篇大论,让你云里雾里摸不清状况,若愚老师属于实战派,已为上千人提供过有价值的买房建议,只说对你最有价值的实操方法和建议。

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重庆,一座来了就不想走的城市。

这里,不仅旅游资源丰富,还充满了3D魔幻,平层出去可能是一楼也可能是十八楼。

最主要的是,这里房价合理,是一座民众幸福指数很高的城市。

在2021年9月份中国317个城市房价排行榜中,重庆排第46位,平均均价为13468元/m2详细见下表:

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

从上表可以看出,重庆比周边的成都便宜3549元/m2,相当于成都房价的7.9折;比西安便宜4784元/m2,相当于西安房价的7.4折;比武汉便宜6633元/m2,相当于成都房价的6.7折;

什么概念呢?

按照首套房首付3成的比例进行计算,购买100平方的房子,在重庆只需要首付40万,在成都则需要首付51万,而在武汉则需要首付60万。

同样40万的首付在重庆可以买100平方,在成都只能买78平方。在武汉只能买66平方。

40万和60万之间的差额20万,就可以把很多的刚需挡在门外,也可以把很多的家庭面积进行压缩。

即使之间的差额20万,在重庆也能买一个50平方的房子,对于大多数家庭来说,通过6个口袋的集资,都是有购房能力的。

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在各地如火如荼房价飞涨的情况下,重庆的房子为什么就能如此稳定呢?

重庆从2011-2015年,连续5年的大量供地,当年持续有剩余库存,商品房的供应充足,供大于求,市场不稀缺,价格走势不高。

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

2016年开始,重庆开启了去库存,现库存量持续走低,如新供应的土地不能满足当年交易量,市场将逆转共供需关系,变成卖方市场。

在重庆大量供地的基础上,还提供大量的保障性住房,购房需求被进一步压缩。

截止今年4月,全市公租房累计分配54万套,140余万住房困难群众实现“住有所居”。

140万,什么概念呢?相当于广东中山市的城区人口,在全国排名88位,持续压缩了此部分人的购房需求。

天量公租房除了分流自住需求外,还因为及其低廉的租金拖累了整个城市的租金水平,使得投资需求也被压缩。

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重庆还会一直这样下去吗?

NO,重庆的基本面已经变了。

2021年全市计划供应国有建设用地14457公顷,合计超21万亩,相比2020年的19万亩,实际供应量增加17%。

但实际全市住宅用地计划供应商品住宅用地2292公顷,合计34380亩,相比2020年的38700亩,减少了约11.2%,具体供应见下表:

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

2020年重庆市主城中心城区计划供应商品住宅用地933公顷,约13995亩,而今年中心城区计划供应867公顷,约13005亩,同比减少了近7%

如果按照去年平均容积率1.6来算,大概是1388万方左右,实际可建体量与成交体量肯定低于1388万方。

重庆中心城区商品房每年成交量都在2000万方以上,今年的土地供应肯定是支撑不了市场需求。

外来人口的大量流入,重庆人口总量在七普全国人口总量排名中为第一位,人口总量达到了3205.4万人。

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

在七普全国城市人口增量排名中重庆排第7位,重庆常住人口对比2010年增加了320.8万,涨幅11.12%,是西南地区人口过去十年增幅最大的地区,远超全国5.92%的平均水平。

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

重庆人民的购买力旺盛,2021年前三季度各省居民可支配收入,重庆排在第十位,居民人均可支配收入为26133元,同比增长了11.0%,两年平均增速为8.7%,排在第一位,详见下表:

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

重庆GDP增长还迅猛,2021年前三季度重点城市GDP数据中,重庆排名第五,实际增长9.9%,高于周边的成都、武汉及西安等城市。

重庆房价凭什么比你们县城还低?严重低估的重庆可以抄底了吗?

重庆城镇化的进程还远远没有结束。

目前重庆主城都市区常住人口2050万,根据规划,到2035年要新增至2800万,这意味着,未来15年重庆主城都市区常住人口要新增750万。

根据住建部公布的数据,2019年我国城镇人均住房面积是39.8㎡,按照这个标准来算,重庆至少还有29850万方的庞大置业需求,在保证每年成交2000万方的基础上,至少还有15年。

成渝地区双城经济圈的建设规划,成渝地区双城经济圈建设成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,不管是在政策上,还是在投入上,成渝地区都将获得更多的偏爱。

成渝地区双城经济圈将是继长三角、粤港澳、京津冀后的全国性的又一大增长极。

也就是说,至少未来15年,依然会是重庆房地产市场的牛市。

这也是我们对重庆楼市充满信心的原因。

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严重低估的重庆楼市现在是抄底的好时机吗?

先说结论:现在就是抄底重庆楼市的最佳窗口期!!!

现在首套房等刚需类信贷有所放松,为保障刚需,在首付及利率方面都会给予照顾。但企业端的房贷并没有明显松动的迹象。企业仍需要快速回笼资金。

受限于房贷集中度管理规定,更大面积的松动应该是在明年初,也就是确定整个授信额度的时候。

重庆每年房价为上半年涨一大段,下半年稳一稳,呈螺旋式上涨的规律。

年底在企业需要抓紧时间回款,首套房信贷松动,大量刚需得到释放的时候,就是购房的最佳时机。现在买房比正常时节便宜10~20%,买到就是赚到,明年小阳春再涨一些就整体锁定了20~30%的利润。